Dấu ấn CBD Thủ Thiêm và tương lai Đức Hòa: 3 thập kỷ phát triển có thể rút ngắn còn 10 năm

Quy hoạch chiến lược kiến tạo chu kỳ tăng trưởng mới

Khu đô thị mới Thủ Thiêm được phê duyệt quy hoạch từ những năm 1990 với tầm nhìn trở thành trung tâm chính trị, hành chính, tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp. Nhưng phải đến giai đoạn sau 2010, khu vực này mới bắt đầu hình thành diện mạo rõ nét.

Hơn hai thập kỷ đầu của Thủ Thiêm là quá trình chuẩn bị kéo dài qua nhiều giai đoạn, từ giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý, đến xây dựng hạ tầng khung và từng bước thu hút nhà đầu tư. Chỉ khi các cây cầu chiến lược như Thủ Thiêm 1, 2, hầm vượt sông Sài Gòn đi vào vận hành, cùng với trục đại lộ Mai Chí Thọ, toàn bộ khu vực mới thực sự kết nối với lõi trung tâm hiện hữu.

Sự hiện diện của các công trình cầu và hầm giao thông đã làm thay đổi hoàn toàn cục diện, phá vỡ thế cô lập của bán đảo. Hạ tầng đi trước làm bệ phóng kéo theo dòng vốn lớn, trực tiếp kích hoạt sức sống của thị trường bất động sản. Từ đó, các khu dân cư quy mô lớn, các công trình cao tầng, tài chính, thương mại dần hiện diện, đưa Thủ Thiêm chuyển mình thành một CBD mới.

Trường hợp của Thủ Thiêm minh chứng cho quy luật kiến tạo trung tâm mới. Trong đó, quy hoạch chiến lược kết hợp cùng hạ tầng giao thông đồng bộ đóng vai trò quyết định.

Quan sát tiềm năng hiện tại của vùng cửa ngõ Tây Bắc TP.HCM, giới chuyên môn nhận định khu vực Đức Hòa đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng tương đồng, song sở hữu nhiều lợi thế thực tiễn để đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện đô thị chỉ trong vòng một thập kỷ.

Lực đẩy đa tầng gia tốc tiến trình hoàn thiện CBD Tây Bắc

Khu vực Đức Hòa được định vị rõ ràng trong cấu trúc phát triển đa trung tâm của tỉnh Tây Ninh, với 6 hành lang kinh tế và 3 trục động lực kết nối trực tiếp đến các đầu mối giao thông lớn, như sân bay Long Thành, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải hay hệ thống cửa khẩu quốc tế…

Song song với đó, TP.HCM dự kiến đầu tư hơn 60.000 tỷ đồng phát triển hạ tầng khu Tây Bắc. Dòng vốn quy mô lớn góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông liên vùng, rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa TP.HCM – Đức Hòa – Tây Ninh, qua đó tạo thêm lực đẩy cho công nghiệp, logistics và đô thị khu vực bứt tốc.

Giai đoạn 2026-2028, hàng loạt hạ tầng quy mô lớn đang và sẽ hình thành đồng bộ tác động trực tiếp đến khu vực. Trong đó, Vành đai 3 chuẩn bị thông xe toàn tuyến vào giữa năm nay; Vành đai 4 dự kiến hoàn thành vào 2028; tuyến ĐT823D dài 14,2 km sẽ đưa vào sử dụng từ tháng 5/2026; cùng với đó là kế hoạch mở rộng Quốc lộ 1, Quốc lộ 22 và các trục xuyên tâm như Võ Văn Kiệt nối dài.

Không chỉ đường bộ, tuyến Metro số 2 đã động thổ vào tháng 1/2026, dự kiến hoàn thành trong 5 năm. Trên thế giới, nhờ ưu thế không bị chi phối bởi ùn tắc, metro đã trở thành “xương sống” hạ tầng, dẫn dắt các đô thị vùng ven vươn lên thành cực tăng trưởng mới, và đón làn sóng dịch chuyển dân cư khi khu vực lõi nội đô trở nên quá tải. Theo quy luật đó, khu Tây Bắc khi được kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM bằng metro, sẽ tăng tốc bứt phá, từng bước định hình một CBD mới.

Điểm khác biệt cốt lõi của Đức Hòa hiện tại so với Thủ Thiêm 30 năm trước là hạ tầng khu Tây Bắc không đi theo lộ trình từng bước, mà được triển khai đồng loạt. Khi nhiều trục giao thông lớn cùng hoàn thiện trong thời gian ngắn, hiệu ứng cộng hưởng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian định hình một trung tâm phát triển mới.

Lực đẩy thứ hai xuất phát từ nền tảng kinh tế và nhân khẩu học hiện hữu. Đức Hòa từ lâu đã đóng vai trò thủ phủ công nghiệp với lực lượng chuyên gia và người lao động tay nghề cao. Việc Tây Ninh thông qua quy hoạch đưa khu vực này thành trung tâm hành chính mới, cộng hưởng cùng xu hướng giãn dân từ TP.HCM, đã trực tiếp thiết lập nguồn cầu lớn về không gian sống và thương mại dịch vụ, tạo đà hấp thụ tích cực cho thị trường bất động sản.

Yếu tố then chốt khác giúp tăng tốc tốc chu kỳ đô thị hóa chính là năng lực của các nhà phát triển bất động sản. Sự tham gia của những tập đoàn lớn giúp các không gian sống được xây dựng đồng bộ ngay từ đầu. Tại lõi trung tâm Đức Hòa, đại đô thị Vinhomes Green City là một minh chứng điển hình.

Trên quy mô 197,2ha, dự án phát triển theo mô hình “all-in-one”, tích hợp trọn vẹn hệ sinh thái Vingroup, gồm trung tâm thương mại Vincom, trường học Vinschool, các khu phố thương mại, chuỗi tiện ích thể thao – giải trí và các công viên sinh thái… thiết lập môi trường an cư, đầu tư chất lượng, đón đầu giai đoạn phát triển mới của khu Tây Bắc.

Sự cộng hưởng toàn diện giữa mạng lưới giao thông liên vùng và năng lực kiến tạo đô thị từ Vinhomes là những nền tảng vững chắc để Đức Hòa vươn mình trở CBD mới phía Tây Bắc TP.HCM, tương tự như Thủ Thiêm, nhưng trong thời gian rút ngắn dưới 10 năm. Cùng lúc, thập kỷ vàng tăng trưởng giá trị bất động sản của Thủ Thiêm cũng sẽ được tái lập tại Vinhomes Green City với thời gian xác lập đỉnh nhanh hơn đáng kể.