Chủ tịch VACC: Tâm lý người có đất luôn đòi hỏi được bồi thường bằng đất tương đương, gây áp lực lên chủ đầu tư

Tại Hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng 27/8, các doanh nghiệp đã kiến nghị nhiều vấn đề liên quan đến định giá đất, giải phóng mặt bằng.

Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp, đã  nêu một số vấn đề gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Thứ nhất là việc bồi thường khi giải phóng mặt bằng. Dưới góc nhìn của đơn vị thực thi dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp, bày tỏ quan ngại về quy định bồi thường bằng đất đối với nhóm đất không thu tiền sử dụng đất (như đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ).

Theo ông Hiệp, việc áp dụng nguyên tắc bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng đang tạo ra rào cản lớn cho chủ đầu tư trong khâu giải phóng mặt bằng.

“Tâm lý người có đất luôn đòi hỏi được bồi thường bằng đất tương đương, điều này gây áp lực cực lớn lên quỹ đất của dự án và làm khó nhà đầu tư. Rất khó để một dự án có thể cân đối được quỹ đất ở tương đương để chi trả bồi thường”, ông Hiệp phân tích.

Chủ tịch VACC kiến nghị, cơ chế bồi thường bằng đất chỉ nên khu trú trong phạm vi đất ở hoặc các loại đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp và đất rừng phòng hộ, cần có phương thức bồi thường linh hoạt hơn để tránh làm phức tạp hóa quá trình triển khai dự án, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư. 

Vì vậy, Chủ tịch VACC kiến nghị, chỉ áp dụng việc bồi thường bằng đất đối với đất ở hoặc đất khác có thu tiền sử dụng đất, không nên áp dụng cho đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, để đảm bảo tính thống nhất và hạn chế sự chồng chéo trong cách áp dụng giữa các địa phương, Luật cần quy định rõ “khung chính sách” bao gồm: nguyên tắc, công thức và khung mức bồi thường.

Việc xác định tỷ lệ đền bù dựa trên bảng giá đất địa phương cần được luật hóa để tạo ra một cơ chế minh bạch. Điều này không chỉ giúp người dân yên tâm mà còn giúp doanh nghiệp tính toán được bài toán kinh tế, giảm thiểu các tranh chấp kéo dài liên quan đến giá bồi thường.

Đáng chú ý, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị bổ sung cụm từ “quản lý giá đất” bên cạnh việc Nhà nước quyết định giá đất, qua đó thể hiện vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường theo mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội từng thời kỳ.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Hiệp đề nghị luật quy định rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh, tiêu chí và giới hạn biến động của hệ số.

Chi phí xây dựng hạ tầng chưa phù hợp với thực tế

Vấn đề thứ hai là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Chủ tịch VACC cho rằng quy định tại dự thảo hiện còn khá sơ sài. Mặc dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, song Luật vẫn cần quy định một khung nguyên tắc cơ bản, chẳng hạn thời hạn áp dụng và thời điểm điều chỉnh bảng giá đất; điều kiện, mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K.

Đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư. Vì vậy, đề nghị bổ sung vào Luật các nguyên tắc xác định và điều chỉnh hệ số K, nhằm bảo đảm tính thống nhất, công khai, minh bạch trong quá trình áp dụng tại các địa phương.  

Tuy nhiên, thực tế cho thấy các phương pháp định giá đất (như phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh) đã được áp dụng từ các Luật Đất đai trước đây, vẫn phát sinh nhiều tranh luận. Nguyên nhân chủ yếu do quy định hướng dẫn chưa đủ rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong thực tiễn áp dụng.

Đơn cử như quy định “chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật xây dựng (nếu có)” là chưa phù hợp với thực tế, chủ đầu tư sẽ không được khấu trừ đủ chi phí hạ tầng đã bỏ ra.

Lý do bởi theo pháp luật xây dựng, chủ đầu tư được tự phê duyệt thiết kế, trong khi cơ quan chuyên môn về xây dựng chủ yếu thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế cơ sở, không thẩm định dự toán chi phí hạ tầng. Do đó, không có cơ sở để xác nhận đầy đủ chi phí hạ tầng thực tế làm căn cứ khấu trừ.

Ông Hiệp đề nghị sửa theo hướng “chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo dự toán thiết kế thi công được thẩm định”, nhằm bảo đảm cơ sở xác định và khấu trừ đầy đủ chi phí xây dựng hạ tầng thực tế của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, do đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia và giá đất có tác động lớn đến phát triển kinh tế, ông đề nghị bổ sung nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quyết định và quản lý”. Qua đó, tạo cơ sở để Nhà nước chủ động điều tiết giá đất tăng hoặc giảm phù hợp với tình hình thực tế và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội từng thời kỳ.