Đề xuất 'giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm' với thủ tục mở bán nhà ở

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, chuyên gia cao cấp về bất động sản, quy hoạch và quản trị đô thị, nguyên Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), vừa có văn bản gửi Thủ tướng, UBND TP HCM cùng các bộ ngành, kiến nghị hoàn thiện cơ chế xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo bà Loan, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải có văn bản trả lời trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đang triển khai dự án tại TP HCM phản ánh thời gian xử lý thường kéo dài từ 3 đến 4 tháng, thậm chí lâu hơn, làm chậm tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường và gia tăng chi phí cho doanh nghiệp.

Chuyên gia này cho rằng nguyên nhân chủ yếu không nằm ở quy định pháp luật mà ở quá trình xử lý hồ sơ trên thực tế. Sau khi tiếp nhận, hồ sơ phải trải qua nhiều bước kiểm tra, xác minh, phối hợp liên ngành và lấy ý kiến của nhiều cơ quan trước khi Sở Xây dựng ban hành văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán.

Quy trình hiện nay, ngoài việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nghĩa vụ tài chính, bảo lãnh ngân hàng và nghiệm thu phần móng, chủ đầu tư còn phải thực hiện thủ tục kiểm tra nghiệm thu phần móng tại Sở Xây dựng. Hồ sơ sau đó tiếp tục được chuyển qua nhiều phòng chuyên môn của Sở cùng các cơ quan liên quan để rà soát trước khi tổng hợp, trình lãnh đạo phê duyệt.

Bà Loan cho rằng quá trình này đang tồn tại nhiều điểm nghẽn. Trong đó, việc kiểm tra nghiệm thu phần móng còn phát sinh nhiều bước đối chiếu, xác minh.; việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai ở nhiều dự án kéo dài; cùng với đó là quá trình lấy ý kiến của nhiều cơ quan, đơn vị nhưng chưa có cơ chế ràng buộc chặt chẽ về trách nhiệm và thời hạn phản hồi. Không ít trường hợp doanh nghiệp phải tự theo dõi, bổ sung hồ sơ hoặc đôn đốc từng đơn vị trong quá trình xử lý.

Từ thực tế trên, bà Loan kiến nghị đổi mới cơ chế xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng “giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm”.

Theo đề xuất, doanh nghiệp vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, đồng thời tự kê khai và cam kết chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ. Cơ quan quản lý nhà nước tăng cường thanh tra, kiểm tra sau khi doanh nghiệp thực hiện thay vì tập trung quá nhiều vào các bước xác minh, phối hợp trước khi ban hành văn bản xác nhận.

Về nút thắt định giá đất đai, bà Loan đề xuất cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất theo cơ chế tương tự đang áp dụng tại Hà Nội, qua đó tránh làm gián đoạn tiến độ dự án trong thời gian chờ cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính chính thức.

Đối với trường hợp doanh nghiệp kê khai không trung thực, cung cấp hồ sơ sai lệch hoặc đưa sản phẩm chưa đủ điều kiện ra thị trường, bà Loan đề nghị áp dụng các chế tài nghiêm khắc theo quy định của pháp luật.

Theo bà, việc đổi mới cơ chế theo hướng “giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm” không nhằm nới lỏng điều kiện quản lý mà hướng tới rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, đồng thời vẫn bảo đảm hiệu lực quản lý nhà nước thông qua cơ chế kiểm tra và xử lý vi phạm.

Những vướng mắc trên cũng được nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh trong thời gian qua. Theo các doanh nghiệp, việc chậm hoàn tất thủ tục pháp lý, đặc biệt là xác định tiền sử dụng đất và phối hợp giữa các cơ quan, đã kéo dài tiến độ triển khai dự án, làm chậm nguồn cung nhà ở ra thị trường.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản đang phát triển dự án tại TP HCM cho rằng thủ tục xác nhận đủ điều kiện mở bán hiện kéo dài do phải lấy ý kiến của nhiều cơ quan, trong khi chưa có cơ chế ràng buộc rõ về thời hạn xử lý.

Doanh nghiệp đề xuất Sở Xây dựng quy định thời hạn phản hồi đối với từng hồ sơ và giao một đầu mối thực hiện việc xác minh, tổng hợp ý kiến để rút ngắn thời gian giải quyết. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu cơ chế cho phép chủ đầu tư được tạm nộp khoảng 80% tiền sử dụng đất theo mức ước tính để tiếp tục triển khai dự án, sau đó quyết toán khi cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính chính thức.

Đại diện doanh nghiệp cũng ủng hộ định hướng đổi mới cơ chế theo hướng giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm. Theo vị này, doanh nghiệp sẵn sàng cam kết, chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ và chấp nhận bị xử lý nghiêm nếu vi phạm.

“Điều doanh nghiệp cần là một quy trình minh bạch, có thời hạn xử lý rõ ràng. Nếu doanh nghiệp vi phạm, cơ quan quản lý hoàn toàn có thể tăng cường hậu kiểm và xử lý nghiêm theo quy định”, người này nói.

Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ Xây dựng cho biết một số quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn vướng mắc, chưa theo kịp thực tiễn. Vì vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Bộ đề xuất điều chỉnh một số quy định liên quan đến điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.