Doanh nghiệp bất động sản tìm hướng đi mới

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2026 của CTCP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã HQC) diễn ra sáng ngày 30/5, Chủ tịch HĐQT HQC Trương Anh Tuấn cho biết doanh nghiệp đã bắt tay vào phân khúc nhà cho thuê.

Trong giai đoạn đầu của dự án nhà ở xã hội Golden City (Tây Ninh), HQC đã triển khai 4 tòa chung cư với khoảng 1.000 căn hộ. Doanh nghiệp này đã chia ra 2 tòa để bán và 2 tòa để cho thuê. Sắp tới đây, trong tất cả dự án, Hoàng Quân sẽ dành tối thiểu 50% để cho thuê.

Theo ông Tuấn, Hoàng Quân đã nhận được lời đề nghị từ 2 ngân hàng muốn hợp tác để làm nhà cho thuê theo lời hiệu triệu của Chính phủ. “Việc chúng tôi sở hữu những dòng bất động sản cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội, sẽ giúp tài sản của công ty nhân lên rất nhiều và đạt hiệu quả rất cao,” ông chia sẻ tại đại hội.

Địa ốc Hoàng Quân là một trong những doanh nghiệp tiên phong trong hướng phát triển nhà ở xã hội. Công ty đặt mục tiêu hoàn thành 50.000 căn trong giai đoạn 2026-2030. Đến nay, doanh nghiệp này đã xây xong khoảng 12.000 căn và đang tiếp tục triển khai 15 dự án khác.

Ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2026. Ảnh: HQC

Trước nhu cầu ở thực lớn và định hướng chính sách ưu tiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã mở rộng kinh doang sang lĩnh vực nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc giá hợp lý, như Tập đoàn C.E.O (mã CEO), Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, mã HPX), Tập đoàn DIC (mã DIG), Nam Long (mã NLG), Khang Điền (mã KDH)….

Chia sẻ tại ĐHCĐ thường niên diễn ra cuối tháng 4 vừa qua, ban lãnh đạo Hải Phát Invest cho biết, sau giai đoạn Hải Phát gặp khó khăn, tính thanh khoản hiện là ưu tiên hàng đầu với Hải Phát. Vì vậy ngoài khởi động lại các dự án hiện hữu, công ty đang M&A và đề xuất đầu tư một số dự án tại Hà Nội, đồng thời triển khai định hướng mới trong lĩnh vực nhà ở xã hội.

Theo ông Đỗ Quý Hải – Chủ tịch HĐQT HPX, nhà ở xã hội là hướng đi bền vững, bám sát chính sách của Chính phủ về nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo ông, Hải Phát có lợi thế về kinh nghiệm làm nhà cao tầng với các dự án như The Pride, Roman Plaza, Vạn Phúc…, có hệ thống xây lắp nội bộ và nhà thầu mạnh giúp tối ưu hóa chi phí.

“Chúng tôi đang đề xuất các dự án quy mô từ 5-10 ha (quy mô vừa) đến 20-30 ha (quy mô lớn) tại Hà Nội và các tỉnh vệ tinh. Nhà ở xã hội có biên lợi nhuận không cao nhưng tính thanh khoản cực tốt và dòng tiền ổn định,” ông Hải nói tại đại hội.

Tại ĐHĐCĐ diễn ra ngày 22/4/2026, bà Mai Trần Thanh Trang – Chủ tịch HĐQT Khang Điền thông tin, công ty đang nghiên cứu dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp, gắn với nhu cầu thực của thị trường, từ nhu cầu ở, cho thuê đến đầu tư.

Theo bà Trang, hiện nay thị trường đang chứng kiến sự bùng nổ của nhiều khu đô thị, từ đó gia tăng áp lực cạnh tranh mạnh mẽ về nguồn cung. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải có chiến lược rõ ràng và lựa chọn sản phẩm phù hợp.

“Khoảng trống” về nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình

Ảnh minh họa: Đức Anh

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư mở bán mới tiếp tục duy trì ở mức cao. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi tại TP HCM khoảng 112 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá này đã tăng mạnh trong vài năm gần đây và vượt xa tốc độ tăng thu nhập của nhiều hộ gia đình đô thị.

Thị trường hiện tồn tại hai phân khúc tương đối tách biệt. Một bên là nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Bên còn lại là nhà ở thương mại phục vụ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.

Tuy nhiên, giữa hai phân khúc này đang tồn tại khoảng trống lớn dành cho nhóm thu nhập trung bình – những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.

Mô hình “nhà ở giá phù hợp” được kỳ vọng trở thành giải pháp bổ sung nguồn cung cho nhóm khách hàng trung lưu đô thị. Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và đang lấy ý kiến. Dự thảo được công bố vào đầu tháng 3 năm nay.

Theo dự thảo, mỗi cá nhân trong nước được mua hoặc thuê mua một căn nhà thương mại giá phù hợp và không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Để thu hút doanh nghiệp tham gia, cơ quan soạn thảo đề xuất hàng loạt ưu đãi như lợi nhuận định mức 15% (cao hơn mức 10% của nhà ở xã hội), không phải bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án, cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.

Ngoài ra, doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn, thời gian vay dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường; quy hoạch chi tiết có thể được lập mới hoặc điều chỉnh đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, qua đó rút ngắn thủ tục.

TS Cấn Văn Lực. Ảnh: Chứng khoán Nhất Việt

Tại hội thảo do Chứng khoán Nhất Việt tổ chức ngày 28/5 vừa qua, TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Tài chính và Tiền tệ quốc gia nhận định, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam hiện vẫn rất lớn, nhất là phân khúc phù hợp với nhu cầu ở thực. Trong khi thực tế, thị trường đang mất cân đối cung – cầu. Phân khúc cao cấp phát triển nhanh, rất nhiều, trong khi phân khúc trung và thấp rất thiếu.

Theo vị chuyên gia, nhà ở xã hội hiện nay nguồn cung đã cải thiện đáng kể nhờ các chính sách thúc đẩy, nhưng nhà ở khoảng giữa dành cho những người có thu nhập từ 20 – 50 triệu đồng cần quan tâm phát triển hơn nữa.

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, ở nước ngoài, tỷ lệ mua đi bán lại bất động sản trong vòng một năm (đầu cơ) chỉ chiếm 20-30%; song tại Việt Nam con số này lên tới hơn 80%. Hệ quả của việc trao tay từ người này sang người kia chỉ làm tăng “giá ảo” chứ không tạo ra giá trị sử dụng cho xã hội.

Với định hướng phát triển nhà ở hiện tại, vị chuyên gia dự báo đã hết thời của đầu cơ, lướt sóng, thổi giá bất động sản. Ngược lại, những doanh nghiệp phát triển bền vững, tạo ra giá trị thật sẽ đứng trước cơ hội mới.