Đổi mới tư duy quản lý đất đai Giảm thủ tục áp thuế lũy tiến dự án chậm tiến độ

Ngày 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”.

Phát biểu khai mạc, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã xác định đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân phối đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các điểm nghẽn hiện hữu mà còn tạo một môi trường pháp lý có thể dự báo, để doanh nghiệp yên tâm đưa vốn vào những dự án có vòng đời 20-50 năm.

Nhìn nhận Nghị quyết 21-NQ/TW đã thay đổi căn bản tư duy về đất đai; hướng đến khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý; và thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công, ông Tuấn chỉ ra bốn nội dung then chốt, bao gồm:

Thứ nhất, đất đai là yếu tố đầu vào sản xuất. Theo ông Tuấn, quyền sử dụng đất phải được nhìn nhận như một loại hàng hóa đặc biệt. Đối với doanh nghiệp, đất đai gắn liền với ba câu hỏi sống còn: Có mặt bằng không? Chi phí bao nhiêu? Và bao lâu thì có đất? Việc xác định giá đất hợp lý không chỉ giúp doanh nghiệp giảm chi phí sản xuất mà còn nâng cao sức cạnh tranh của toàn nền kinh tế.

Thứ hai, tính đồng bộ của hệ thống pháp luật. Ông Tuấn cho rằng một dự thảo luật tốt không chỉ nằm ở nội dung tự thân mà còn phải “ăn khớp” với các luật khác như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… Doanh nghiệp cần sự ổn định và tính tiên liệu để yên tâm bỏ vốn đầu tư dài hạn.

Thứ ba, chuyển từ quản lý hành chính sang quản trị hiện đại, giảm bớt thủ tục trung gian và đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi đôi với tính thống nhất để tránh tình trạng mỗi địa phương một quy trình khác nhau.

Thứ tư, về tính công khai, minh bạch, đây không chỉ là yêu cầu về liêm chính mà còn là điều kiện cạnh tranh công bằng. Khi thông tin quy hoạch và giá đất được công khai, doanh nghiệp sẽ cạnh tranh bằng năng lực triển khai thay vì khả năng tiếp cận thông tin “ngầm”.

Vì vậy, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai không chỉ là câu chuyện kỹ thuật quản lý Nhà nước, mà còn liên quan trực tiếp đến môi trường cạnh tranh của thị trường.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Ảnh: BTC

Phát biểu tại Hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã đề cập những định hướng đổi mới căn bản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Theo ông Chính, Luật Đất đai mới được thiết kế theo hướng quy định các nguyên tắc chung mang tính định hướng, giảm từ khoảng 260 điều xuống còn 110 điều. Các nội dung chi tiết sẽ được giao cho Chính phủ và các bộ, ngành hướng dẫn qua Nghị định và Thông tư. Điều này nhằm đảm bảo tính linh hoạt và tinh gọn của hệ thống pháp luật.

Về giá đất, xác định đất đai là đầu vào của sản xuất, theo dự thảo lần này, Nhà nước sẽ tự xác định giá đất dựa trên bảng giá và hệ số thay vì phụ thuộc vào tư vấn độc lập, mục tiêu là sát giá thị trường nhưng vẫn khuyến khích sản xuất, tránh mức giá quá cao gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Về quy hoạch, tiến tới tích hợp các loại quy hoạch (đất đai, đô thị, nông thôn, ngành) vào một quy hoạch duy nhất trên một đơn vị hành chính. Theo ông Chính, về mặt chủ trương, việc chỉ lập một quy hoạch trên một đơn vị hành chính là rất tiến bộ. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hiện nay phân loại đất của Luật Đất đai khác với phân loại đất của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Do đó, cần nghiên cứu sửa đổi để khớp nối giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị và nông thôn, qua đó cơ quan quản lý đất đai có thể giám sát việc lấy đất, sử dụng đất có đúng quy hoạch hay không.

Về chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư, ông Chính cũng cho biết, Dự thảo Luật sẽ chuyển đổi mạnh mẽ từ tư duy “bồi thường thiệt hại” sang “tái thiết cuộc sống” – tập trung vào việc đảm bảo sinh kế, việc làm và chỗ ở ổn định cho người bị thu hồi đất. Ông Chính cũng cho biết có ý kiến cho rằng các quy định về bồi thường, hỗ trợ hiện quá chi tiết, làm mất đi tính chủ động của địa phương. Do đó, có thể nghiên cứu quy định một nguyên tắc chung để các địa phương căn cứ điều kiện, hoàn cảnh cụ thể quy định phần hỗ trợ.

Đối với các dự án chậm tiến độ, thay vì thu hồi ngay sau 24 tháng, Dự thảo đề xuất sử dụng công cụ thuế lũy tiến để thúc đẩy doanh nghiệp đưa đất vào sử dụng. Điều này giúp xử lý hài hòa các dự án đã đầu tư phần lớn vào các hạng mục nhưng gặp vướng mắc nhỏ, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Liên quan đến việc tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và quản lý đất nông nghiệp, theo ông Chính, về thủ tục, Dự thảo kiến nghị thống nhất quy trình chuyển nhượng dự án giữa các luật Đất đai, Đầu tư và Thuế để tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.

Về đất nông, lâm trường, Dự thảo kiên quyết xử lý dứt điểm các vướng mắc về đất có nguồn gốc nông, lâm trường, đặc biệt là đảm bảo quỹ đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ sau khi các doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa.

Đặc biệt, Dự thảo cũng đề xuất đưa thủ tục công chứng, chứng thực ra khỏi Luật để quy định tại Nghị định như một phần của trình tự hành chính. Khi cơ sở dữ liệu đất đai và định danh dân cư hoàn thiện, việc giản lược các thủ tục này sẽ được xem xét để giảm chi phí cho xã hội.

Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cũng cho biết, Ban soạn thảo sẽ luật hóa các Nghị quyết thí điểm thành công (như nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở) để tạo hành lang pháp lý đồng bộ, tạo động lực mới cho thị trường đất đai phát triển bền vững.

Góp ý về cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, dự thảo cho phép bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; trường hợp không còn quỹ đất phù hợp thì bồi thường bằng tiền. Trường hợp địa phương địa phương có điều kiện về quỹ đất hoặc quỹ nhà ở và người dân có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền xem xét bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.

Theo ông Hiệp, quy định trên tạo sự linh hoạt cho công tác giải phóng mặt bằng, nhưng đề nghị chỉ áp dụng đối với đất ở hoặc đất khác có thu tiền sử dụng đất, không nên áp dụng với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất. Việc mở rộng phạm vi có thể khiến nhà đầu tư gặp khó trong xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất, quỹ nhà và tổ chức thực hiện dự án.

Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng đề nghị dự thảo Luật quy định nguyên tắc, công thức khung xác định mức bồi thường để bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Ngoài ra, giá đất là vấn đề then chốt bởi tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản. Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Hiệp nhận định quy định tại dự thảo còn khá sơ lược. Luật cần đưa ra khung nguyên tắc cơ bản về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, cũng như điều kiện và mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K – hệ số điều chỉnh giá đất để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư, ông Hiệp nói.