Nhà đầu tư tìm cách thoát hàng chung cư nhưng không dễ

Cuối năm 2024, vào giai đoạn đỉnh của sóng chung cư Hà Nội, anh Tân mua một căn hộ phía Tây với giá hơn 4 tỷ đồng để đầu tư, kỳ vọng tài sản có thể tăng sau vài năm. “Bài toán ban đầu thoạt nhìn tưởng khá nhẹ nhàng, chỉ cần đóng 20 – 30%, phần còn lại được giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc… Nhưng gần đến thời điểm sắp bàn giao nhà, số tiền còn lại phải thanh toán lên tới 70% giá trị hợp đồng, cộng với thuế phí, lãi vay… thì quả thật là một con số không hề nhỏ”, anh chia sẻ.

Kể từ tháng 7, anh Tân cho biết bắt đầu phải trả gốc và lãi suất thả nổi lên tới 14%/năm. “Đây là một khoản chi phí quá lớn, tôi quyết định giảm giá 200 triệu so với hợp đồng mua bán, gửi một môi giới rao bán để sớm giao dịch được nhưng đã hơn một tháng trôi qua vẫn chưa chốt được khách nào. Ngày nào lòng tôi cũng nóng như lửa đốt khi môi giới báo thanh khoản thị trường lúc này rất khó khăn. Đường cùng chắc phải chấp nhận bán lỗ để bảo toàn phần vốn đã bỏ ra và hạn chế rủi ro tài chính,” anh Tân buồn bã nói.

Một trường hợp khác là chị Xuân, chị cho biết mặc dù đã thanh toán tiến độ được một nửa giá trị căn hộ nhưng do công việc làm ăn bỗng dưng gặp khó khăn, khiến khoản tiền gần 2 tỷ đồng phải trả vào tháng 10 tới đây trở thành một gánh nặng không ngờ tới.

“Nếu phải đi vay ngân hàng lúc này thì áp lực sẽ nhân đôi vì lãi suất cao. Tài sản không tăng giá, nếu tiếp tục nắm giữ thì lợi nhuận sẽ bị bào mòn. Do đó, tuần trước tôi vừa gửi môi giới sang nhượng ngang với giá trong hợp đồng mua bán nhưng hy vọng cũng rất mong manh. Giờ tôi chỉ mong thoát được hàng để mỗi ngày trôi qua cảm thấy dễ thở hơn”, chị nói.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, thanh khoản chung cư ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng và khả năng khai thác của bất động sản thay vì kỳ vọng tăng giá như trước.

Theo bà Miền, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao, người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại.

Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn 2023 – 2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền. Trong khi đó, các dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê vẫn duy trì thanh khoản tích cực.

Chấp nhận cắt lỗ nếu muốn thoát hàng nhanh

Trao đổi với người viết, Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, cho biết khả năng chi trả vẫn là rào cản lớn nhất trên thị trường chung cư hiện nay. Lấy ví dụ tại Hà Nội, bà cho biết số lượng căn bán được trong 6 tháng đầu năm chỉ khoảng 9.800 căn, chưa bằng một nửa so với năm 2025.

Mặc dù thanh khoản giảm nhưng tính đến hết quý II vừa qua, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao do 60% nguồn cung mới là căn hộ cao cấp. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội là 116 triệu đồng/m2, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.  

Bà thông tin thêm trong nửa đầu năm 2026, tất cả nguồn cung sơ cấp đều có giá trên 70 triệu đồng/m2. Tỷ trọng số căn hộ bán được ở phân khúc trên 8 tỷ đồng chiếm đến 43%, trong khi năm ngoái chỉ vào khoảng 20%.

Chuyên gia khuyến nghị, trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà nên chọn những chủ đầu tư có phương án chia sẻ áp lực chi phí vốn với mình. Trong đó, một trong những chính sách thiết thực là giãn tiến độ thanh toán, người mua chỉ việc nhận nhà và thanh toán trong nhiều năm tiếp theo. Đây là một giải pháp tốt cho những người mua nhà ở thực không có nhiều vốn, nhằm tránh được áp lực lãi suất thả nổi trong giai đoạn hiện nay.

“Cần lưu ý, trường hợp chủ đầu tư chỉ hỗ trợ về mặt lãi suất cố định trong một thời gian dài thì đâu đó chi phí này đã được tính vào giá bán. Còn nếu người mua nhà buộc phải đi vay để mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao như thời điểm hiện tại thì tỷ trọng nên chỉ dừng ở mức 30% đòn bẩy, 70% còn lại là vốn tự có”, bà Hằng nói.

Bà Hằng nhìn nhận, hiện nay mức giá chào bán chung cư trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đang ở ngưỡng chưa hấp dẫn đối với những người sử dụng cuối cùng. Với các nhà đầu tư, thông thường họ sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính, nếu muốn thoát hàng lúc này do mất khả năng thanh toán buộc phải giảm giá, chấp nhận cắt lỗ chứ không chỉ cắt lãi. Bởi chỉ khi người mua ở thực nhận thấy mức giá phản ánh đúng giá trị căn hộ, họ mới sẵn sàng xuống tiền.

Trong bối cảnh hiện tại kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà giảm trong cuối năm nay là rất khó. Mặc dù nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn, nhất là tại Hà Nội và TP HCM, nhưng nếu mặt bằng giá tiếp tục neo cao trong khi khả năng chi trả của người mua chưa được cải thiện, thanh khoản thị trường chung cư trong ngắn hạn được dự báo sẽ chưa thể phục hồi như giai đoạn trước.