Triển vọng ngành bất động sản dưới góc nhìn đơn vị xếp hạng tín nhiệm

Ảnh minh họa: Đức Anh/Mekong ASEAN

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở phát hành ngày 4/5, VIS Rating cho biết, năm 2025, các chủ đầu tư bất động sản niêm yết ghi nhận doanh số bán hàng và khả năng sinh lời tốt, qua đó cải thiện đáng kể trạng thái thanh khoản.

Với năm 2026, đơn vị xếp hạng tín nhiệm nhận định, nguồn cung mới gia tăng trong khi lãi suất và mặt bằng giá bất động sản ở mức cao sẽ gây áp lực lên nhu cầu mua nhà. Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt hơn theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, các chủ đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A để đáp ứng nhu cầu vốn.

Các chủ đầu tư quy mô lớn, có năng lực triển khai và bàn giao dự án tốt sẽ duy trì được khả năng chống chịu tốt hơn; trong khi các chủ đầu tư có dự án đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc hoạt động chủ yếu ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Các chủ đầu tư được thúc đẩy sang phân khúc giá thấp hơn

Phân tích kỹ hơn, VIS Rating cho biết, trọng tâm chính sách đang chuyển từ gia tăng nguồn cung sang thúc đẩy bất động sản giá phù hợp và nâng cao minh bạch thị trường. Năm 2025, tiến độ phê duyệt dự án mới tiếp tục được đẩy nhanh, với nhà ở xã hội tăng 161% so với năm trước (YoY); trong khi năm 2024 chỉ tăng 13% YoY.

Theo VIS Rating, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, trong đó quy định chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi và mức lợi nhuận định mức là tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án. Việc này sẽ giúp giá bán hợp lý hơn, giúp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp đến trung bình. Dự thảo được công bố hồi đầu tháng 3/2026, đang lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Với việc áp dụng mã định danh cho bất động sản, đơn vị xếp hạng tín nhiệm cho rằng sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và nhà ở của cơ quan quản lý, giảm tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch cho người mua nhà.

Nguồn: VIS Rating

Về môi trường kinh doanh, VIS Rating cho biết, tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống 95% trong năm 2025 (năm 2024 là 106%), phản ánh tâm lý người mua thận trọng hơn trong bối cảnh giá căn hộ ở mức cao và tiếp tục tăng 20% YoY tại Hà Nội, TP HCM.

Nguồn cung mới tại Hà Nội và TP HCM tăng 22% trong 2025 nhờ môi trường pháp lý cải thiện, và dự kiến duy trì ở mức cao trong 2026, chủ yếu từ các dự án cao cấp, đại dự án trung – cao cấp tại khu vực vùng ven, cùng với nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.

Đơn vị xếp hạng tín nhiệm dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 sẽ cao hơn 3-4% YoY, do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản thắt chặt. Giá bán và số lượng giao dịch dự kiến sẽ giảm trong năm 2026, thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn.

Về nguồn vốn, sau khi tăng mạnh 36% YoY trong 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu sẽ kiềm chế đà tăng nóng của tín dụng bất động sản về tương đương tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống (ở mức 15%), qua đó thắt chặt khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư.

Số liệu của VIS Rating cho thấy, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt 129.000 tỷ đồng trong năm 2025 (+40% YoY). Đà tăng được dự báo sẽ tiếp tục trong năm 2026, nhờ nhu cầu tái cấp vốn tăng cao (99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm nay, +74% YoY).

Thị trường chứng khoán và M&A được hỗ trợ bởi việc nâng hạng và tâm lý tích cực từ các chủ đầu tư bất động sản quốc tế cũng sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu vốn trong 2026. Theo VIS Rating, vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 7,1 tỷ USD trong năm 2025 (+13% YoY), trong khi giá trị phát hành cổ phiếu của ngành tăng 34%.

Phát hành trái phiếu nhóm bất động sản nhà ở tăng trở lại trong 4 tháng đầu năm 2026. Nguồn: VIS Rating

Về sức khỏe tài chính, VIS Raing cho biết, đòn bẩy nợ vay (nợ/lợi nhuận) của nhóm doanh nghiệp bất động sản tăng nhẹ lên 3,4 lần trong năm 2025 (năm 2024 là 3,3 lần), dù tổng nợ vay tăng 34% YoY. Việc ghi nhận lợi nhuận tích cực từ bàn giao dự án sẽ tiếp tục giúp giảm thiểu tác động của nợ gia tăng và ổn định mức đòn bẩy của các chủ đầu tư.

Theo đơn vị xếp hạng tín nhiệm, thanh khoản của các chủ đầu tư niêm yết cải thiện rõ rệt trong năm 2025, với tỷ lệ tiền/nợ ngắn hạn bình quân tăng từ 49% lên 80%, nhờ doanh số bán hàng tích cực. Dòng tiền từ các dự án có kế hoạch bàn giao lớn như Izumi City, Southgate (Nam Long), Green City, Golden City (Vinhomes) và The Privé (Đất Xanh) sẽ tiếp tục hỗ trợ thanh khoản của các chủ đầu tư này.

Ngược chiều, VIS Rating cho rằng thanh khoản của các chủ đầu tư vướng mắc pháp lý hoặc thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, như NVL (Novaland), API (CTCP Đầu tư Châu Á Thái Bình Dương) và NRC (Tập đoàn NRC) sẽ duy trì ở mức yếu trong năm 2026, do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) âm kéo dài, nguồn tiền mặt hạn chế, khó khăn tái cấp vốn khi tiến độ dự án bị đình trệ.