'Đầu cơ bất động sản không biến mất nhưng bản chất đã thay đổi'

Chia sẻ tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” vừa diễn ra, TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế cho rằng, sự phân hóa, tâm lý thận trọng hay quá trình phục hồi của thị trường đều phản ánh một xu hướng, đó là bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành.

Đây là quy luật phát triển của một nền kinh tế. Khi nền kinh tế chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, thị trường bất động sản cũng thay đổi theo. Giá trị tài sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ, mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.

Chuyên gia cho rằng đầu cơ sẽ không biến mất. Tuy nhiên, bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ phải nhìn trong chu kỳ dài hơn, từ 2 đến 3 năm, và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ. Cuối cùng, cả đầu tư lẫn đầu cơ đều sẽ hướng đến những bất động sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác và tăng trưởng bền vững.

Những tài sản như vậy, theo ông Hiển sẽ tập trung tại các cực tăng trưởng kinh tế và các đại đô thị. Ở phía Nam là TP HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh. Ở phía Bắc là Hà Nội cùng các cực tăng trưởng như Bắc Ninh, Hải Phòng. Đây là những khu vực được hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đầu tư hạ tầng và các động lực phát triển kinh tế mới. 

Vị này cho biết Hà Nội tập trung tái cấu trúc không gian đô thị với định hướng phát triển hai bên sông Hồng, mở rộng mạng lưới metro và hình thành mô hình đa trung tâm. Trong khi đó, TP HCM có thêm dư địa phát triển nhờ mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực cho khu vực trung tâm và hình thành các cực phát triển mới.

Dù đặc điểm phát triển của hai đô thị có khác nhau, nhưng hành vi của người mua đang ngày càng giống nhau. Nhà đầu tư không còn quyết định theo tâm lý “mua là thắng” như trước mà bắt đầu đặt ra hàng loạt câu hỏi: Dự án kết nối giao thông ra sao? Tiện ích sẽ hình thành như thế nào? Bao lâu mới lấp đầy cư dân? Ai sẽ là người thuê hoặc người mua lại trong tương lai?

“Đó là sự thay đổi rất rõ sau những biến động của thị trường trong hai năm vừa qua. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn và lựa chọn những tài sản vừa có giá trị sử dụng, vừa có khả năng khai thác, tạo dòng tiền và còn dư địa tăng giá trong dài hạn. Theo tôi, đây sẽ là tiêu chí quyết định của dòng tiền trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản”, ông Hiển nhận định.

Không thể đầu tư theo cảm tính như trước 

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm cần rà soát lại toàn bộ danh mục bất động sản đang sở hữu. Cần đánh giá tài sản nào nên tiếp tục nắm giữ. Đồng thời, phải xác định rõ đâu sẽ là tài sản ưu tiên đầu tư tiếp và đâu sẽ là bất động sản chủ lực trong danh mục 5-10 năm tới.

“Đây là bài toán cần được tính toán nghiêm túc, không thể đầu tư theo cảm tính như trước. Lợi nhuận rất quan trọng, nhưng thanh khoản còn quan trọng hơn. Nhà đầu tư cần nhìn trước xu hướng của thị trường để xác định khẩu vị của người mua trong tương lai sẽ thay đổi như thế nào. Liệu đất nền, nhà phố hay shophouse còn là lựa chọn ưu tiên, hay căn hộ sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường? Đó là những câu hỏi cần được phân tích kỹ trước khi quyết định đầu tư.

Đối với người mua để ở, mục tiêu cũng hoàn toàn khác với người mua để đầu tư. Vì vậy, không nên nhầm lẫn giữa nhu cầu an cư và mục tiêu đầu cơ”, vị này nói.

Theo ông Trung, hiện nay bức tranh về quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị đã rõ ràng hơn rất nhiều so với trước đây. Các thông tin quy hoạch đều được công khai, vì vậy nhà đầu tư nên dựa trên quy hoạch để quyết định nơi sẽ sinh sống hoặc tập trung đầu tư trong tương lai.

Thực tế, thị trường đã từng chứng kiến nhiều giai đoạn tạo ra những lớp nhà đầu tư thành công, như khi thành lập TP Thủ Đức, khi Hà Nội mở rộng địa giới sau sáp nhập Hà Tây hay khi khu vực phía Đông Hà Nội phát triển mạnh. Những giai đoạn đó đã tạo ra rất nhiều cơ hội gia tăng tài sản.

Tuy nhiên, vị này cho rằng bối cảnh hiện nay đã khác. Những chiến lược đầu tư từng thành công trước đây như phân lô bán nền hay đầu tư tại các địa phương theo phong trào không còn phù hợp như trước.

Nếu muốn lựa chọn một bất động sản có giá trị trong tương lai, điều quan trọng nhất theo ông Trung không phải là dự án đẹp đến đâu mà là quy hoạch dân số của khu vực đó. Nhà đầu tư cần đặt câu hỏi: trong 5-10 năm tới, dân số của khu vực sẽ tăng lên bao nhiêu? Hạ tầng sẽ phát triển như thế nào? Có metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hay những công trình động lực tạo sức bật cho khu vực hay không? Chính những yếu tố đó mới quyết định giá trị của bất động sản trong dài hạn. 

“Sau khi xác định được nơi đáng đầu tư mới đến bài toán tài chính. Trong đầu tư, tôi luôn cho rằng không nên sử dụng toàn bộ nguồn lực tài chính cho một thương vụ. Việt Nam đã hội nhập rất sâu với kinh tế thế giới nên mọi biến động bên ngoài đều có thể tác động nhanh đến thị trường trong nước. Vì vậy, nhà đầu tư luôn phải duy trì một khoản dự phòng.

Trong hoạt động đầu tư, quản trị dòng tiền là yếu tố quan trọng nhất. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính là cần thiết, điều đáng lo không phải là có nợ, mà là không còn dòng tiền để kiểm soát khoản nợ đó. Đó cũng là điều tôi muốn chia sẻ với các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay”, đại diện OneHousing nhận định.