Phát biểu gần đây của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm với thông điệp: “Nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích lũy tài sản” đang thu hút sự chú ý lớn từ giới đầu tư và thị trường bất động sản. Dù chưa đi kèm với các chính sách siết chặt lập tức, phát biểu này cho thấy định hướng điều hành đang dịch chuyển rõ nét hơn sang mục tiêu ổn định giá nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội, thay vì tiếp tục ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản thương mại (tức nhà ở dân dụng để bán theo cơ chế thị trường) mạnh như giai đoạn trước.
Dư địa cho các chính sách hỗ trợ không còn nhiều
Thực tế, tín hiệu này không xuất hiện một cách đột ngột. Từ năm 2023 đến nay, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã liên tục triển khai các biện pháp tháo gỡ pháp lý, khơi thông nguồn cung và hỗ trợ thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Kết quả là nguồn cung mới bắt đầu phục hồi đáng kể. Số lượng dự án được cấp phép mở bán trong năm 2025 tăng khoảng 89% so với cùng kỳ, phản ánh quá trình tái khởi động mạnh của các dự án sau giai đoạn trầm lắng.
Tuy nhiên, chính việc nguồn cung đang dần được khơi thông cũng đồng nghĩa dư địa cho các chính sách hỗ trợ bổ sung có thể không còn nhiều như trước. Khi mục tiêu “giải cứu nguồn cung” dần hoàn thành, trọng tâm điều hành có xu hướng chuyển sang kiểm soát tính bền vững của thị trường và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
(Nguồn: MoC, Yuanta Vietnam).
Chính sách tiền tệ bị hạn chế
Một yếu tố quan trọng khác là dư địa nới lỏng chính sách tiền tệ hiện không còn quá lớn. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, trong khi hệ thống ngân hàng đang chịu áp lực thanh khoản do tăng trưởng tín dụng tiếp tục vượt đáng kể tăng trưởng huy động, (theo NHNN quy mô huy động vốn bằng VND đang thấp hơn quy mô tín dụng khoảng 2 triệu tỷ đồng) khiến chi phí vốn của hệ thống tăng trở lại.
Song song đó, dư địa giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng bị giới hạn bởi áp lực ổn định tỷ giá và quy mô dự trữ ngoại hối chưa thực sự dồi dào.
Trong bối cảnh đó, dư địa cho các chính sách hỗ trợ đối với phân khúc bất động sản thương mại đang dần thu hẹp, trong khi các rủi ro điều tiết có xu hướng gia tăng, bao gồm: Nguy cơ áp dụng các biện pháp kiểm soát đầu cơ và giá nhà; áp lực lãi suất và chi phí vốn ảnh hưởng đến sức mua; chi phí phát triển dự án tăng; xu hướng các chính sách ưu tiên mạnh hơn cho mục tiêu an sinh xã hội.
Nhà ở xã hội có thể trở thành biến số cạnh tranh mới
Một điểm đáng chú ý trong định hướng chính sách hiện nay là vai trò ngày càng lớn của nhà ở xã hội. Chính phủ đặt mục tiêu phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, tương đương nhu cầu nguồn cung khoảng 200.000 căn mỗi năm – cao hơn đáng kể so với khoảng 100.000 căn được cấp phép mở bán trong năm 2025, theo số liệu của bộ xây dựng.
Tại TP HCM, kế hoạch phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 tương đương khoảng 40.000 căn mỗi năm. Trong khi đó, Hà Nội đặt mục tiêu khoảng 120.000 căn, tương đương khoảng 24.000 căn mỗi năm. Quy mô này bắt đầu tiệm cận nguồn cung thương mại hàng năm tại hai đô thị lớn nhất cả nước khoảng 30.000 – 40.000 căn mỗi năm theo ước tính của CBRE.
Tuy nhiên, tác động cạnh tranh nhiều khả năng sẽ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Phần lớn các dự án nhà ở xã hội hiện nằm ở khu vực ngoại ô hoặc gần khu công nghiệp, ít cạnh tranh trực tiếp với phân khúc trung tâm cao cấp. Áp lực chủ yếu sẽ tập trung vào nhóm dự án giá vừa túi tiền và các chủ đầu tư cạnh tranh trực tiếp về vị trí và mức giá.
Ngoài ra, áp lực cạnh tranh từ mô hình nhà ở xã hội cho thuê hiện vẫn còn tương đối hạn chế. Theo ước tính của chính phủ tổng nhu cầu tăng thêm trong 5 năm tới chỉ ở mức 29.000 căn – chưa quá lớn, trong khi cơ chế thu hút khu vực tư nhân tham gia vẫn chưa thực sự rõ ràng.
Nguồn cung nhà ở thương mại tiềm năng và áp lực hấp thụ của thị trường
Một yếu tố khác cần lưu ý là quy mô nguồn cung tiềm năng của thị trường nhà ở thương mại hiện vẫn đang ở mức rất lớn và có thể tạo áp lực ngược trở lại lên chính thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
Chính phủ hiện đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho khoảng 2.200 dự án với tổng diện tích khoảng 347.000 ha, tương đương khoảng 1,7 lần diện tích TP HCM (trước sáp nhập). Tổng mức đầu tư ước tính khoảng 235 tỷ USD, tương đương khoảng 46% GDP Việt Nam năm 2025, hoặc tương đương khoảng 4,5 – 5 năm giải ngân FDI của Việt Nam (so sánh nhằm hình dung quy mô), đồng thời lớn hơn khoảng 1,2 lần tổng dư nợ tín dụng toàn ngành bất động sản tại thời điểm cuối năm 2025.
Đáng chú ý, con số này chưa bao gồm các dự án mới hoặc các dự án không nằm trong danh sách rà soát hiện tại. Điều này cho thấy nếu nguồn cung được khơi thông quá nhanh trong khi sức hấp thụ của thị trường và khả năng mở rộng tín dụng không theo kịp, thị trường có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh, dư cung và gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính trong tương lai.
Bài học từ Trung Quốc và câu hỏi lớn của Việt Nam
Điều khiến thị trường quan tâm không chỉ là nội dung phát biểu, mà còn là hướng đi dài hạn của chính sách.
Năm 2016, Trung Quốc cũng từng đưa ra thông điệp nổi tiếng: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Trung Quốc sau đó vẫn tiếp tục tăng trưởng nóng trong nhiều năm do đòn bẩy tín dụng và dư cung tiếp tục mở rộng. Chỉ đến khi chính quyền triển khai chính sách “Ba lằn ranh đỏ”, thị trường mới bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu kéo dài.
Dĩ nhiên, Việt Nam hiện chưa thực sự ở trong trạng thái tương tự Trung Quốc trước đây. Tuy nhiên, bài học quan trọng nằm ở chỗ: các thay đổi lớn trong chính sách bất động sản thường bắt đầu từ thay đổi trong tư duy điều hành và thông điệp chính trị.
Do đó, câu hỏi quan trọng hiện nay không còn là liệu Nhà nước có muốn kiểm soát thị trường bất động sản hay không, mà là mức độ và tốc độ can thiệp sẽ mạnh đến đâu nếu giá nhà tiếp tục tăng nóng trở lại.
Hướng đến một chu kỳ phát triển bền vững hơn
Trong kịch bản cơ sở, cơ quan điều hành nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì cách tiếp cận linh hoạt và phụ thuộc vào diễn biến thực tế của thị trường, ưu tiên ổn định giá nhà thông qua mở rộng nguồn cung nhà ở nói chung và nhà ở xã hội thay vì tăng cường các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản thương mại (nhà ở để bán) trong thời gian tới.
Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục leo thang vượt xa khả năng chi trả của người dân, thông điệp điều hành hiện tại hoàn toàn có thể chuyển hóa thành các chính sách điều tiết mạnh tay hơn trong tương lai.
Ở góc độ dài hạn, một thị trường tăng trưởng chậm hơn nhưng được kiểm soát tốt hơn có thể lại là điều cần thiết để tránh chu kỳ mất cân đối nghiêm trọng như những gì đã diễn ra tại Trung Quốc, đồng thời tạo nền tảng bền vững hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.
Nguyễn Khắc Minh Tâm, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phân tích, Chứng khoán Yuanta Việt Nam
#Nhamp224 #để #ở #vamp224 #tamp237n #hiệu #định #hamp236nh #lại #chu #kỳ #tăng #trưởng #bất #động #sản1779702938
